降息落地小阳春可期买房？卖房？还是按兵不动？
贷款市场报价利率（LPR）降了！2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点。整体来看，本次下调幅度超出市场预期，是5年期以上LPR的单次历史最大降幅，我国共有8次五年期以上LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5—15个基点。这也意味着，历史上最大的降息周期开启。降息对于房地产市场的影响积极，5年期以上LPR是绝大多数个人住房贷款利率的定价"锚"。本次5年期以上LPR下调意味着，个人住房房贷月供也要降了。在业内人士看来，鉴于潜在需求及政策因素，房地产市场销售有望逐步回暖，楼市"小阳春"可能性明显增加。有刚性需求的购房者可以边看边选择，置换需求的消费者则需要谨记先卖再买的铁律。超预期降息2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点。自2019年LPR改革以来，LPR已经成为我国商业银行贷款的定价基准。其中，5年期以上LPR是绝大多数个人住房贷款利率的定价"锚"。本次5年期以上LPR下调意味着，个人住房房贷月供也要降了。易居研究院研究总监严跃进表示，从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5—15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。换而言之，历史上最大的降息周期开启。据简单测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元，30年贷款利息总共可以省约5.4万元。属于相对减负比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费。其对于后续购房市场的活跃等也都有积极的作用。中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅分析称，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段大幅降低5年期LPR利率25个BP，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。央行降息叠加一线城市接连优化限购政策，释放了积极信号。鉴于潜在需求及政策因素，房地产市场销售有望逐步回暖，市场观点普遍认为，今年楼市"小阳春"已是大概率事件。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几个月一、二线热点城市加入限购宽松行列，释放了部分新增购买力。从市场整体看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。"虽然2024年2月因为假期影响，成交量远低于1月，但预计3-4月后市场有望见底企稳回升，3月出现‘小阳春’可能性明显增加。"张大伟称。中指研究院市场研究总监陈文静则指出，节后居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加"三大工程"加速落位、企业资金支持力度增强等，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。警惕区域分化2023年，房地产市场说得最多的是：政策与信心。购房者信心出现不足，房地产市场逐渐呈现出疲软态势。为了稳定市场、提振信心，政策释放力度加大，但由此也引发市场持续性的焦虑。从政策实施效果来看，持续性都存在不足的状况。张大伟称，1月单月北京二手房住宅网签12444套，成交量相比2023年12月的12963套有轻微的下调，市场也已经连续3个月维持在1.2万套左右，12月的政策影响已经基本过去。在12月14日政策后，市场整体只比10月上涨了20%。从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年"小阳春"很大程度是学区房和前期积压的需求释放。"与2023年疫情带来的积压需求不同，2024年的‘小阳春’积压需求释放存在不确定性。"严跃进表示，2023年受政策驱动，部分积压需要已经得到释放，从市场状况来看，2024年缺乏相关条件，这也是影响"小阳春"力度的关键因素。同时，基于2023年的高基数，2024年"小阳春"的表现会相对较弱，这也在一定程度上影响全年的市场情绪。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，即便"小阳春"有超预期表现，也很难形成统一的"小阳春"现象。当前不仅是城市之间的"纵向"分化，区域间的"横向"分化也已进入深化阶段。这一状况，也在房企拿地方面有所表现。在近期的北京土拍市场上，区位好的地块基本靠摇号，区位差的地块大多都是以底价成交。2023年12月26日，丰台大红门地块获得22家房企青睐，17家房企参与现场竞拍，最终由华润置地以34.845亿元摇号斩获，溢价率15%。同日出让的大兴临空6037地块，则由中建科技+大兴新航城以底价4.5亿元成交。一位某央企在京项目营销负责人李新告诉北京商报记者，2024年公司的拿地策略仍以"核心"为主，不但聚焦北京等一线核心城市，也会聚焦朝阳、丰台、大兴等区域的优质地块。李新称，市场行情想要实现实质性修复，还需要一个循序渐进的过程。买还是卖？春节过后，"金三"即将到来，购房者在观望的同时也在重拾信心，市场乍暖还寒，"小阳春"对于购房者来说是否迎来良机？鉴于"小阳春"行情还有诸多不确定性，对于尚未急于购房的消费者而言，保持关注态势为主导策略。倘若3月的"小阳春"现象未能如约出现，那么在没有大的政策前提下，则预示着全年的房地产市场行情或将趋于平淡。不急于购房的消费者可选择推迟购房，以期通过时间换取更大的议价空间。同时，购房者也要密切关注开发商的"让利"举措，以及房源库存的变动情况。记者了解到，目前北京地区各大开发商正在积极备战"小阳春"，货源充足、折扣力度也很大。2024年1月，全国百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，环比下降0.5%，同比下降4.2%。在此前连续50个月同比正增长的基础上，当前全国百城库存规模已出现连续12个月的同比下降态势，这也意味着2023年以来库存走势总体以下行为主要特征。库存下行，客观上也有助于缓解房源过多的问题，使得部分房源在后续销售市场上变得更紧俏。对于换房业主而言，"小阳春"将带来极大利好。在"热市卖房、冷市买房"的原则下，置换型购房者需贯彻先卖后买原则。此前置换客群采取边卖边买的策略，遇到合适房源可先行洽谈，周期约为半年。在半年时间内，只要房源无重大问题，较易售出。然而，当前市场环境下，先买之后可能面临房源难以出售或自身房源大幅降价的风险，从而导致交易困难。在严跃进看来，无论"小阳春"是否到来，3月的楼市行情相较于全年其他时段而言，都具有一定的优势。消费者可考虑在此时买卖，亦可选择在更多新政利好发布后再行出手。可以看到，当效果不及预期，政策就会有进一步放宽的可能。北京商报记者 王寅浩
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